전세사기에 대처하는 서울시 8가지 요건 필독

1. 깡통주택과 전세사기

 

깡통주택이란

 

깡통주택이란, 임대인의 집이 경매로 넘어갔을 때, 내 보증금을 돌려받지 못하는 상황의 주택을 의미합니다. 

 

매매가격의 대다수를 세입자의 보증금과 빚으로 채우고 있는 집이어서, 사실상 임대인의 몫은 거의 없는 집들이 흔히 깡통주택이라고 합니다.

보통 깡통주택을 전세로 내놓는 임대인들은 ‘갭투기’를 통해 해당 주택을 샀을 가능성이 높습니다.

 

이때의 갭(차이)은 ‘매매가-전세가’를 말합니다. 그 갭마저도 대출일 가능성이 높다면 위험하다고 볼 수 있겠죠.

 

이렇게 되면, 임대인이 스스로 자유롭게 융통할 수 있는 돈은 거의 없고

보증금도, 은행 대출금도 전부 언젠가 타인에게 돌려줘야 하는 돈이 기 때문에 만약 집이 경매에 넘어가기라도 하면, 세입자는 보증금을 못 돌려받게 됩니다.

 

경매에 넘어가지 않더라도, 계약이 끝나고 이사를 나갈 때 제때 보증금을 돌려주지 못할 수도 있습니다

.임대인이 제 돈 주고 산 집이 아니니, 돌려줄 돈이 없는 경우에는 더욱 어려운 상황이 만들어질 거 같습니다.

 

 이런 경우, 다음 세입자가 구해지지 않아서 보증금을 줄 수 없다고 해요. 또는, 집 가격이 하락해 집값이 전세보증금보다 적어졌을 때에도 이사를 가려는 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없게 되는 일이 발생할 수도 있습니다.

 

깡통주택이 위험한 이유

 

일반적으로 깡통주택은 보증금 + 대출금의 총합이 집값의 80%를 넘는 집을 의미합니다.

 

즉, 임대인의 자기 자본 비율이 중요합니다.

깡통주택의 임대인은 불상사가 생겼을 때 빚 상환을 회피해 버릴 수 있기 때문인데 그렇기 때문에 깡통주택은 마치 시한폭탄 같은 존재라고 볼 수도 있겠죠.

깡통주택에 전세로 들어간 순간부터 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 생깁니다.

예를 들어, 주택 A, B 모두 경매에 넘어갔을 때, 주택 A에서는 보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있습니다.

 

경매에 넘어가지 않더라도, 집값이 떨어지거나 임대인의 경제적 사정이 어려워지면 보증금을 돌려주지 못하게 될 수도 있습니다.

 

애초에 임대인의 돈은 거의 없는 깡통주택이기 때문에, 임대인이 돈이 없다며 보증금을 돌려주지 않을 수도 있습니다. 그러니 반드시 등기부등본 서류를 통해 이 집에 빚이 얼마나 많은지 확인해야 하겠죠!

 

 

2. 전세사기를 피하기 위한 8가지 요건 꼭 확인하기! 

 

1️⃣ 적정 전세가격 확인하기

 

• 대상자 : 서울시 소재 전세 계약 예정자
• 신청방법 : 서울부동산정보광장(land.seoul.go.kr)에서 온라인 신청
• 상담내용 : 상담 신청 후 접수 결과 문자 통보 (2일 내)
• 문의처 : 전세가격 상담 : 서울시 토지관리과(02-2133-4675), 한국감정평가협회(02-3465-9892)

 

2️⃣ 전세가율 확인하기

 

• 전세가율 = 전세가격 / 매매가격 (80% 초과 시 위험)

 

3️⃣ 등기부등분 확인하기

• 임차주택의 근저당 등 과다한 대출 여부
• 압류, 처분금지 등 권리제한 사항 여부
• 임차주택의 신탁등기 여부 / 신탁 내용

 

4️⃣ 건축물대장 확인하기

• 무허가, 불법건축물 등록 및 주택용도 여부 확인
• 정부 24(www.gov.kr), 모바일 등으로 열람 가능
• 건축물대장에 '근린생활시설'이 있다면? 주택이 아닙니다. 주거용 건축물이 맞는지 항상 확인해 주세요!

 

5️⃣ 임대인 체납세금 등 확인하기

• 신청시기 : 임대차 계약 전 또는 임대차 계약일 ~ 임대차기간 시작일까지
• 신청방법 : 열람신청서, 신분증, 임대차계약서 등을 지참하여 전국 세무서 방문 

 

6️⃣ 공인중개사 및 집주인 확인하기

• 개업한 공인중개사가 자격등록 후 정상영업 중인지 확인 (공인중개사협회에서 확인 가능)
• 계약 당사자가 등기부등본, 건축물대장 상 소유자와 동일한지 신분확인

 

7️⃣ 중개물건 등록 확인하기

• 중개물건 등록 확인하기

 

8️⃣ 보증보험 확인하기

• HUG(주택도시보증공사) 등 보증 신청 가능 여부 확인하기

https://infobenefit.tistory.com/17

전세보증금 반환보증 비교는 반드시 여기서

 

 

 

3.  추가 유의사항

 

이 집에 빚이 많지만 임대인이 워낙 부자라서 괜찮다고? no!

임대차계약을 할 때 임대인이 경제력을 과시하며 당연히 보증금을 돌려준다고 안심시키더라도 믿어선 안됩니다.

 

TV에 출연했다거나, 집이 아주 많은 부자라거나, 유명한 직업이라거나... 이런 정보는 전세사기가 벌어진 이후에 아무 도움이 되지 않고 저도 실제로 사기를 당하지는 않았지만 불쾌했던 경험이 있습니다.

 

실제로 깡통주택 전세사기가 벌어진 이후에 임대인이 처벌받는다고 해도, 내 전세보증금을 돌려받는 것과는 별개의 문제라는 사실을 늘 기억하시기 바랍니다.

 

4. 필자의 생각

 

요건만 잘 지키면 되는 거지?

 

전세사기는 일단 물건을 찾는 지역 혹은 부동산의 형태에서부터 시작합니다.

 

쉽게 내가 사기꾼이라고 가정했을 때 소비자를 속이기 쉬운 로직으로 접근하면 이해하기 편할 거 같습니다.

시세산정이 쉬운 아파트나 거래가 많은 지역은 피하고

 

재개발 지역과 같이 낙후된 지역들의 신축빌라 같은 시세산정은 어려우나 유독 좋아 보이는 신축 부동산 등이

좋은 타깃이 될 수 있겠죠!

 

의심이 간다 싶으면 가급적 그 지역, 그 부동산은 피하는 게 좋습니다.

생각보다 지역 임장을 다니다 보면 좁은 시야로 안 보이는 것들이 있습니다

 

중요한 건 경험과 시간 그리고 

얼마나 관심 있게 체크하느냐가 내가 사기를 당하지 않는 아니면 그래도 피할 수 있는 방법이 지 않을까 싶습니다.

 

** 전세사기 유형

 

일반적인 전세사기 유형은 

✅ 부적절한 전세가(깡통전세) 

✅ 중요 사실 허위·미고지
✅ 대항력 조건 악용
✅ 위법 계약 

 

여러 가지 유형이 함께 사기 수법에 이용되는 경우도 있습니다. 매매가를 특정하기 어려운 신축 빌라의 전세가를 부풀려서 계약하는 게 '부적절한 전세가' 유형입니다. 

이런 것들을 예방하기 위해서는 관련 공부가 수반되어야 하겠죠!

 

다음 포스팅에서는 전세사기 유형에 대해서 이야기해 기로 하겠습니다.