역전세 반환대출 규제완화 2

1. 개요

 

역전세 반환대출의 역설

 

그동안은 DSR 40%가 적용되던 전세보증금 반환 대출에 앞으로는 DTI 60%가 적용되는 내용입니다.

DSR과 DTI 모두 연소득 기준으로 대출액이 결정되는 건 마찬가지지만, 

DTI는 주택대출을 제외한 기타 대출의 경우 이자 상환능력만 계산하기 때문에 더 많은 대출이 가능합니다.

정부는 이번 대출 확대로 최근 급증하는 역전세 문제가 상당 부분 해결될 수 있을 것으로 보고 있습니다만 단기적인 해결책일 뿐 장기적으로는 부실을 더 키울 수 있다는 지적 지난번 포스티에서도 말씀드렸던 거 같습니다.

 

 

보증보험 상품과 연계

 

 집주인이 후속세입자 보호를 위한 의무사항을 손쉽게 이행할 수 있도록 새로운 보증보험 상품(HUG·HF·SGI)도 한시적으로 운영될 예정이라고 합니다.

 

규제완화 대상이 되는 모든 주택의 후속 세입자가 자신의 전세금을 보호받을 수 있도록, 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인이 대납)하는 상품은 오늘(7.27일)부터 즉시 이용이 가능하며,

 

집주인이 보다 손쉽게 의무이행을 할 수 있도록 집주인이 직접 가입하는 상품도 8월 중에 출시할 예정입니다. (☞ 자세한 내용은 HUG·HF·SGI 홈페이지 참고)

 

https://infobenefit.tistory.com/13

역전세 반환대출 규제완화 1

2. 역전세 반환대출 운영절차

 

 후속세입자와 전세계약을 체결한 경우

⏹️ (대출상담·신청) 집주인 → 은행 (DTI 60%, RTI 1.0배)

은행은 ➀대출가능 한도 및 ➁집주인이 지켜야할 의무(세입자 보호조치 등) 등 안내

⏹️ (전세 계약) 집주인 ↔ 후속 세입자

임대차 계약에 ‘세입자 보호조치 특약’ 명시(한방계약서)

⏹️ (대출심사·실행) 은행 → 집주인 (금액은 기존세입자 직접 지급)

은행은 집주인↔후속세입자 전세계약서(세입자 보호조치 특약) 확인 후 대출 실행
 ➀일정기간내 반환보증 가입 ➁가입하지 않을 경우 대출회수 등 대출약정 체결

⏹️ (반환보증 가입) 집주인(또는 세입자) → 보증기관

후속세입자 전입후 3개월 내 가입(➀세입자가입+집주인 대납(7.27), ➁집주인가입(8월∼) 모두가능)

 

당장 후속세입자가 없는 경우

⏹️ (대출상담·신청) 집주인 → 은행 (DTI 60%, RTI 1.0배)

⏹️ (대출심사·실행) 은행 → 집주인

완화된 대출규제 범위 내에서 전세보증금 한도까지 우선 대출지원(약정有)

⏹️ (전세 계약) 집주인 ↔ 후속 세입자

대출 실행후 1년 내 세입자 보호조치 특약이 있는 임대차 계약서 체결·제출
후속 세입자의 보증금으로 대출상환(중도상환수수료無) + 근저당권 감액등기

⏹️ (반환보증 가입) 집주인(또는 세입자) → 보증기관

후속세입자 전입후 3개월 내 가입(➀세입자가입+집주인 대납(7.27), ➁집주인가입(8월∼) 모두가능)

집주인 본인이 입주하는 경우

⏹️ (대출상담·신청) 집주인 → 은행 (DTI 60%, RTI 1.0배)

⏹️ (대출심사·실행) 은행 → 집주인

완화된 대출규제 범위내에서 전세보증금 한도까지 우선 대출지원(약정有)

⏹️ (자가거주) 집주인 → 은행

대출 실행 후 1개월 내 전입신고서 제출

⏹️ (모니터링) 집주인 ↔ 은행   * 최소 2년간 실거주 의무 모니터링 실시

 

 

3. 보증3사 특례 전세금 반환보증 보험

가입절차 및 유의사항

 

⏹️ 임대인은 후속세입자와 전세계약 시 특약사항을 전세계약서에 반영하여야 하고 공인중개업소를 통해 계약하여야 함

⏹️임대인 또는 임차인은 임차인이 주택에 입주․전입신고 등을 통해 대항요건을 갖춘 이후 특례보증 가입 신청 가능

⏹️보증료는 임대인이 직접 보증기관 등에 납부 가능하며, 임차인이 대납한 경우 임대인이 임차인에게 1개월 내 보증료 전액 지급 필요

 

특례 반환보증 상품 가입은 어디에서 하는지?

 

⏹️역전세 반환대출을 받은 집주인의 경우, 세입자 보호조치를 위해보증 3사에서 제공하는 (특례) 반환보증보험 상품을 가입해야 함

⏹️세입자가 가입하고 집주인이 보증료를 납부하는 상품(임차인 반환보증상품)은 오늘부터 가입이 가능하며, 8월에는 집주인이 직접 가입하는 상품(임대인 반환보증상품)이 출시될 예정임 

⏹️ 본 상품은 주택도시보증공사(HUG, 인터넷·지사 방문·위탁금융기관 방문), 한국주택금융공사(HF, 위탁금융기관 방문), SGI 서울보증보험(지사 방문)을 통해 가입이 가능함

    ☞ 가입요건 등 상세한 내용은 각 보증3사 홈페이지 등 참고

 

4. 필자의 생각

 

반환보증은 원래 임차인을 위한 상품인데, 집주인 반환보증이라는 역설적인 생각이 임차인을 보호하는데 기여할 수 있다는 생각을 한번 해보기는 했습니다.

 

다만, 애초에 갭투자를 한 사람들이 자력을 변제능력이 없거나 혹은 전세가격이 떨어져서 시장 탓을 하는 임대인들의 사고가 전환되지 않으면 계속해서 정부에서는 임차인을 보호하기 위한 법안들을 만들어내야 할 것입니다.

 

어떻게 생각해보면 이런 조치들이 필요하기도 하고 정부의 역할이라고 볼 수도 있으나, 결국은 다 세금으로 이런 부분들이 충당될 수밖에 없다는 사실!

 

정부의 보조금은 말이 보조금이지 어딘가에는 누군가가 지불하고있다는 사실을 늘 기억하세요!