역전세 반환대출 규제완화 1

1. 시행 내용

 

규제완화의 취지

 

역전세로 인해 기존 세입자의 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인이 전세금 반환용도로 은행권(인터넷은행 제외) 대출을 이용할 경우, 전세금 차액분(기존 전세금-신규 전세금) 등에 대한 전세보증금 반환목적 대출규제(DSR·RTI 등)가 ’ 23.7.27일부터 1년간(’ 23.7.27~’ 24.7.31.) 한시적으로 완화 적용된다고 합니다.

 

 이번 대책은 예상치 못한 전세가격 하락으로 인해 전세금 반환이 지연되어 주거이동이 제약되거나, 전세금 미반환 위험우려로 인해 불안해하는 세입자 분들이 원활히 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 지원하는 조치로서, 되도록 많은 세입자분들의 어려움이 해소될 수 있도록 폭넓게 지원해 드릴 예정이라고 합니다.

 

어떠한 경우가 대상이 되는지

 

후속 세입자가 당장 구해져서 전세금 차액분을 대출받는 경우뿐만 아니라,

 

당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 전세금이 기존 세입자에게 원활히 반환될 수 있도록, 우선 완화된 대출규제(DTI 60%, RTI 1.0배) 범위 내에서 반환자금을 지원하되,

1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환토록 할 예정이라고 합니다.

 

 또한 집주인이 자가 거주자로 입주하는 경우(기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 입주)에도 자력반환 능력(현재 거주주택의 전세보증금 등)을 엄격히 확인하는 것을 전제로 반환자금을 대출받을 수 있도록 지원할 예정이라고합니다.

 

다만 이 경우, 집주인은 대출실행 후 1개월 내 입주해야 하며, 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리조치가 병행될 예정이라고 합니다.

 

2. 역전세 반환대출 규제완화방안 주요 내용

 

지원대상

 

‘23.7.3일 이전 임대차 계약이 체결된 경우 중
’ 24.7.31일까지 등 반환수요가 발생하는 경우로서, 역전세로 인해 전세금 반환이 어려운 집주인

(집주인) 개인·임대사업자 (주택형태) 아파트, 연립·다세대, 주거용 오피스텔 등 포함

 

대출금액

 

전세금 차액지원 원칙, 필요시 전세금 전액대출 후 차액상환

1년 내 후속세입자 계약 시 전세보증금으로 대출금 우선상환 또는
해당주택으로 집주인 입주 시 집주인 본인의 퇴거자금(전세보증금) 확인 등

 

보호조치

 

임대인의 전세보증금 반환보증보험 가입(8월~) 또는
임대인의 반환보증보험 보증료 부담 의무화(7.27일~)

* 집주인-후속세입자 임대차계약 시(한방계약서)(한방계약서) 특약에 임대인의 세입자보호조치 기재 필요

 

대출약정

해당 대출 자금은 전세금 반환 외 다른 용도로 사용할 수 없고, 자력으로 전세금 반환불가 확약이 필요하며, 반화대 출 기간 동안 신규주택 구입금지는 공통사항입니다.

 

시행시기

’ 23.7.27.~’ 24.7.31. 까지(은행권 시행(인터넷 은행 제외))

 

3. 대출한도

 

개인의 경우

DSR 40% 적용이 제외된다고 합니다. 이 의미는 현재 가장 강력한 규제 중 하나인 DSR의 제한을 안 받는다는 의미이고,

대신 DTI 60%만 적용한다고 합니다. 정확한 용어의 이해를 위해 아래서 용어에 대한 부분은 다시 설명드리도록 하겠습니다.

 

임대사업자의 경우

RTI 1.25(비규제)∼1.5배(규제) → 1.0배

 

 

4. 용어 정리

 

LTV (Loan to Value)

 

집 값 대비 대출받을 수 있는 비율입니다. LTV가 60%라면, 집 값 대비 60%까지만 대출받을 수 있다는 뜻입니다.

 

DTI (Debt to Income)

 

내 소득에서 매년 대출원리금(대출 원금+이자)을 갚는 비용의 상한선을 의미합니다. DTI가 40%라면, 내 연봉 또는 사업 소득의 40%까지 원금과 이자를 낼 수 있다는 뜻입니다.

 

‘DSR’ (Debt Savings Ratio)

 

의 정식 명칭은 총부채 원리금상환비율(Debt Savings Ratio)로, 대출의 한도를 정하는 방법 중 하나입니다.

개인이 가지고 있는 모든 빚을 기준으로 빌릴 수 있는 돈의 상한선을 정하는 건데

 

이때 주택담보대출원리금뿐만 아니라 학자금대출, 마이너스대출, 자동차할부, 카드론 등 모든 대출과 원리금을 합한 것을 기준으로 연봉 대비 일정 비율(%)까지 대출해 주겠다는 의미입니다.

DSR 예시

 

연 소득이 5,000만 원인 사람이 DSR 40%를 적용받는다면 매년 내금 원금+이자가 2,000만 원을 넘으면 대출이 제한됩니다.

 

30년 만기(연 4% 금리로 가정)로 주택담보대출을 이용할 경우 최대 3억 4,800만 원까지만 대출받을 수 있습니다.

만약 신용대출이 있다면 대출한도는 더 줄어들 수 있습니다.

 

5. 필자의 생각

먼저 드는 생각은 임대인을 보호하기 위한 정책인지 임차인을 위한 정책인지 혼란스러운 부분이 분명 있는 거 같습니다.

 

역전세로 피해를 보는 건 당연 임대인이라고 생각이 들수도 있고

반대로 임차인은 다음 세입자에게 본인의 전세금보다 낮은 전세금을 돌려받거나 그마저도 세입자를 구하지 못하는 상황이 발생하면

 

그 피해가 고스란히 본인에게 돌아오기 때문에 임대인의 대출완화 조치가 반가울 거 같기도 합니다.

 

다만 일시적으로 정책을 이용해서 눈가림식 땜빵을 하는 것이라면 그 피해는 또다시 풍선효과처럼 나타날 수도 있으니 신중하게 투자를 해야 하고 언제나 하락장에서는 이런 일이 발생할 수 있다는 경각심을 가져야 하겠습니다.