임의경매와 강제경매는 어떻게 다를까, 경매의 모든 지식

 

1. 최근 부동산 경매에 대한 관심 증가 이유

 

(1) 최근 경매에 대한 관심

최근 부동산 경매에 대한 관심이 증가한 이유는 다양합니다. 부동산 경매는 토지, 주택, 상가건물, 임야, 농지, 공장 등 토지 및 그 정착물을 대상으로 하며, 가구, 가전, 콘도 회원권 등 유체동산, 채권 및 그 밖의 재산권 등도 포함되기 때문입니다

 

(2) 시장 변화

 

"최근 한국의 부동산 시장은 많은 변화를 겪고 있습니다. 지난해와 올해의 경제 흐름을 살펴보면, 부동산 경매물건이 증가하는 주요 원인을 파악할 수 있습니다.

 

한국 경제는 작년에 1.4% 성장했지만, 성장률이 저조한 편이었습니다. 특히, 건설투자 부진과 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 등으로 인해 부동산 시장은 악화되었습니다.

 

이러한 상황은 부동산 경매물건이 증가하는 데 큰 영향을 미쳤습니다.

(3) 최근 이슈 : 프로젝트파이낸싱(PF)

 

또한, 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 문제도 부동산 경매물건 증가의 주요 원인 중 하나입니다. 부동산 PF는 부동산 개발, 건설, 운영 등에 필요한 자금을 조달하는 방법입니다.

 

하지만 최근에는 부동산 PF의 부실 문제가 심화되면서, 많은 부동산이 경매에 나오고 있습니다.

이러한 상황을 고려할 때, 부동산 경매물건이 증가하는 이유를 이해하는 것은 중요합니다. 이는 부동산 시장의 흐름을 파악하고, 향후 부동산 시장의 전망을 예측하는 데 도움이 됩니다. 

 

아래에서는 부동산경매에 대한 기본용어의 차이 및 절차에 대해서 간략하게 소개해드리도록 하겠습니다.

 

2. 강제경매와 임의경매의 차이

 

부동산 경매는 크게 강제경매와 임의경매로 구분됩니다. 이 두 경매 방식의 가장 큰 차이점은 집행권원의 차이입니다.

 

** 집행권원

 

집행권원이란 일정한 사법상 이행청구권의 존재와 범위를 표시하고 그 청구권에 집행력을 인정한 공증의 문서를 말합니다. 민사집행법상 집행권원에는 다음과 같은 것들이 포함됩니다

- 확정된 종국판결
-  가집행선고가 있는 종국판결
-  소송상 화해조서
-  청구인락조서
-  확정된 지급명령
-  확정된 화해권고결정
-  공정증서

부동산 경매에 있어서 집행권원은 매우 중요한 역할을 합니다. 강제경매는 채무자가 집행권원에 따른 급부 의무를 임의로 이행하지 않는 경우에 집행문이 부여된 집행권원, 송달증명원, 부동산등기사항증명서 등을 구비하여 부동산을 경매하는 것입니다

 

(1) 강제경매

강제경매는 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 채권자가 법원에 채무 이행을 요구하고, 법원이 이를 인정하여 채무자의 재산을 매각하는 경매 방식입니다. 이 경우, 경매는 국가의 강제력에 의해 이루어집니다.

강제경매의 장점은 채권자가 채무 이행을 강제할 수 있다는 점입니다. 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우, 채권자는 법원을 통해 채무 이행을 요구할 수 있습니다. 단점은 채무자의 재산이 강제로 매각되므로 채무자에게는 부담이 될 수 있습니다.

(2) 임의경매

 

임의경매는 채무자 또는 담보권자가 자발적으로 재산을 매각하기 위해 법원에 경매를 신청하는 방식입니다.

임의경매에서는 채무자가 처음부터 담보권과 경매에 대한 점을 염두에 두며, 좋은 물건이 많이 나옵니다.

임의경매의 장점은 채무자가 자신의 재산을 자발적으로 매각할 수 있다는 점입니다.

 

이를 통해 채무자는 채무를 상환하거나 자신의 경제적 상황을 개선할 수 있습니다. 단점은 임의경매는 담보권에 의해 이루어지므로, 담보권이 없는 경우 임의경매를 신청할 수 없다는 점입니다.

 

3. 공매와 경매의 차이

 

부동산 경매와 공매는 모두 재산을 매각하는 방법 중 하나입니다. 그러나 이 두 방법은 그 목적, 절차, 그리고 주체 등에서 차이점을 보입니다.

 

(1) 부동산 경매

 

경매는 주로 채무 해결을 위해 이루어집니다. 경매는 개인이 주체가 되어 경매를 실시하며, 법적인 틀 안에서 엄격하게 규정되어 있습니다.

 

경매는 잔금이 완납되어야지만 소유권이 이전되며, 잔금 납부 기한은 일반적으로 짧게는 일주일, 길게는 8주간 부여됩니다.

 

(2) 부동산 공매

 

반면에 공매는 세금이나 벌금 미납에 따른 재산 매각을 목적으로 합니다. 공매는 국가기관이 주체가 되어 경매를 실시하며, 법원이 집행주체가 되는 '법원경매' 등이 포함됩니다.

 

공매는 보통 경매보다 더 낮은 금액으로 저렴하게 낙찰받을 수 있지만, 운이 없으면 인도명령제도가 없어서 낙찰된 물건을 받지 못할 수도 있습니다.

따라서, 부동산 경매와 공매는 각각의 목적, 주체, 절차 등에 따라 차이점을 가지고 있으며, 이에 따라 선택해야 할 상황과 전략이 달라질 수 있습니다.

 

4. 경매실행 절차

 

부동산 경매의 절차는 다음과 같습니다

 

(1) 경매신청 및 경매개시 결정

 

채권자 또는 채무자가 법원에 경매를 신청하면, 법원은 이를 검토하고 경매를 개시할지 결정합니다.

 

(2) 배당요구의 종기 결정 및 공고

 

경매가 개시되면, 법원은 배당을 요구할 수 있는 기한을 결정하고 이를 공고합니다.

 

(3) 매각의 준비

 

법원은 부동산의 감정평가를 진행하고, 최저매각가격을 결정합니다.
매각방법의 지정/공고/통지: 법원은 매각 방법을 결정하고, 이를 공고하고 관련 이해관계인에게 통지합니다.

 

(4) 매각의 실시

 

경매가 진행되며, 가장 높은 가격을 제시한 입찰자가 낙찰자가 됩니다.

 

(5) 매각허가결정 또는 매각불허가결정

 

법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인의 의견을 듣고, 매각불허가 사유가 있는지를 조사한 다음 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 선고합니다.

 

이러한 절차를 통해 부동산 경매는 진행됩니다. 부동산 경매에 참여하려는 사람들은 이러한 절차를 이해하고, 각 단계에서 요구되는 사항을 준수해야 합니다. 

5. 경매 공부를 위한 다양한 방법 소개

 

부동산 경매에 대해 더 자세히 공부하려면 다음과 같은 방법들이 있습니다:

(1) 법률과 규정 이해

 

부동산 경매는 법적인 프로세스와 규정에 따라 진행되므로, 먼저 관련 법률과 규정을 이해하는 것이 중요합니다.

 

(2)  온라인 강의 이용

 

여러 온라인 플랫폼에서는 부동산 경매에 관한 강의를 제공하고 있습니다(출처 2). 이런 강의를 통해 부동산 경매의 기본적인 개념부터 실전 투자 방법까지 배울 수 있습니다.

 

(3) 유튜브로 공부하기

 

유튜브에는 부동산 경매에 관한 다양한 콘텐츠가 있습니다. 이를 통해 실제 경매 사례를 보면서 공부할 수 있습니다.

 

(4) 책으로 공부하기

 

'나는 돈이 없어도 경매를 한다'와 같은 책을 통해 부동산 경매에 대한 이론적인 지식을 쌓을 수 있습니다.

(5) 실전 투자자의 노하우 배우기

 

실전 투자자가 공유하는 노하우를 통해 권리분석부터 실전 조사 방법, 투자 전략 등을 배울 수 있습니다.

 

(6) 부동산 경매 강의 참여

 

부동산 경매에 대한 오프라인 강의에 참여하여, 실제 경매 전문가로부터 직접 지식을 배울 수도 있습니다.

이러한 방법들을 통해 부동산 경매에 대한 깊이 있는 지식을 쌓을 수 있습니다. 하지만, 실제 투자에 들어가기 전에는 충분한 준비와 연구가 필요하며, 가능하다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

 

6. 경매에 대한 종합적인 내용

 

부동산 경매는 다양한 재산을 효율적으로 거래할 수 있는 중요한 시장입니다. 투자자들은 부동산 경매를 통해 다양한 투자 기회를 얻을 수 있습니다. 

 

하지만, 경매에 참여하기 전에, 투자자들은 경매에 참여하기 전에 관련 법률, 경매 절차, 그리고 부동산에 대한 충분한 정보를 이해하고 있어야 합니다. 

 

이는 투자의 성공을 보장하고, 잠재적인 위험을 최소화하는 데 도움이 됩니다. 부동산 경매는 복잡한 과정이지만, 충분한 준비와 이해를 통해 투자의 가치를 극대화할 수 있습니다. 이러한 정보를 통해, 투자자들은 부동산 경매 시장에서 성공적인 투자를 할 수 있을 것입니다.