당신만 모르는 50년 만기 주담대

1. 주담대란?

 

모기지론이 주택담보대출이라고?

 

주담대는 주택담보대출의 줄임말로 영어로는 모기지(mortgage loan)

영어로 mort는 평생 또는 죽음을 뜻하고, gage는 서약을 의미하는데요. 따라서 죽을 때까지 평생 갚는 서약 정도로 의미를 해석할 수 있습니다.

 

저당증권을 발행하여 장기주택자금을 대출해 주는 제도를 의미하죠.

 

주담대의 유형

• 사고자하는 집을 담보로 잡는 것도 가능
• 현재 소유한 집을 담보로 잡는 것도 가능

즉, 현재 소유하고 있는 집이 없다고 하더라도 매매하고 싶은 집을 담보로 받을 수 있습니다.
또 다른 용도로는 생활자금 및 사업 자금을 마련하기 위해서 현재 내가 '소유하고 있는' 집을 담보로 대출을 받을 수도 있습니다. 

 

2. 주담대 기간에 따른 비교

 

✔️ 만기 30년

주담대 만기 30년 상환시 월별원리금상환액은 1,909,661원이며 DSR은 약 38%입니다.

1 금융권 DSR 40%에 육박하기 때문에 향후 추가 신용대출을 받는 게 어렵습니다. (상품에 따라서 DSR규제를 안 받는 경우도 더러 있음)

✔️ 만기 40년

만기 40년 상환 시 원리금상환액은 1,671,754원이며 DSR은 약 33%입니다.

만기 30년과 마찬가지로 향후 추가 자금 필요시 타이트한 편입니다.

✔️ 만기 50년

50년 상환시 원리금상환액은 1,542,828원이며 DSR은 약 30%입니다.

DSR 40%가 한도라면 아직도 10%의 여유가 있는 상황입니다.

따라서 이 10%를 더 받기 위해서 30년 상환을 50년 상환으로 대환 하여 추가 대출을 실행하는 것을 그 목표로 하는 것 같습니다.

 

3. 50년 만기 주담대 효과

 

✔️ 앞다퉈 50년 상환 상품 론칭

 

최근 주담대 상환기간이 30년에서 50년으로 늘어나면서

시중은행들이 앞다퉈 50년짜리 상품을 내놓고 있는 상황입니다.

 

그런데 문제는 이로 인해 최근 가계부채가 재차 증가세를 보이고 있다는 점입니다.

5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 가계대출 잔액은 10일 현재 679조 8893억 원으로 7월 말(679조 2208억 원) 보다 6685억 원이 늘었습니다.

 

가계대출 증가세를 주도하는 주담대는 같은 기간 512조 8875억 원에서 514조 1174억 원으로 1조 2299억 원이 증가했습니다.

 

특히 4대 시중은행 중 신한은행을 제외하고 나머지 3개 은행의 50년 만기 주담대 판매잔액은 3000억~4000억 원대로 알려졌습니다.

한 시중은행에서는 전체 주담대 중 금액 기준으로 절반가량이 50년 만기인 것으로 전해졌습니다.

 

 

✔️ DSR 규제를 해소하기 위한 방안?

 

예컨대 연소득 5000만 원에 금리 연 4.36%를 가정해 대출한도를 계산해 보면 30년 만기의 경우는 3억 3400만 원 한도가 나오지만 50년 만기는 4억 600만 원으로 7000만 원 이상 더 많습니다. 

 

이 때문에 50년간 대출을 나눠 갚을 생각이 없는 대출자에게도 은행들이 "한도가 더 나온다"며 초장기 상품을 적극 권하는 사례가 있다는 게 당국의 판단입니다.

사실상 DSR 규제를 우회하거나 무력화하는 셈입니다.

 

4. 잠깐 대출상환방식도 알고 가자!

 

먼저 대출상환 방식에 대한 일반론부터 살펴보면 원금균등분할상환 방식과 원리금균등분할상환 방식 그리고 만기 일시상환 방식이 있습니다. 그중에서 앞으 두 가지를 먼저 살펴보면,

 

✔️ 원리금 균등상환

 

원리금 균등상환 방식은 대출금의 원리금을 상환 기간 내에 균등하게 분할하여 상환하는 방식입니다. 

이 방식은 대출금 상환기간이 길고, 상환 금액을 예측하기 쉽게 만들 수 있습니다. 

 

그러나 상환 기간이 길어질수록 이자 부분이 많아지고 대출 상환금액이 증가할 수 있습니다. 이 방식은 상환 기간 동안 매달 일정한 금액을 납부해야 하므로 예산을 세우기 쉽다는 장점이 있습니다.

 

장점
상환 기간 동안 매달 일정한 금액을 납부해야 하므로 예산을 세우기 쉽습니다.
상환 금액을 예측하기 쉽게 만들 수 있습니다.

단점
상환 기간이 길어질수록 이자 부분이 많아지고 대출 상환금액이 증가할 수 있습니다.

 

✔️ 원금 균등상환

 

원금 균등상환 방식은 대출금의 원금을 상환 기간 내에 균등하게 분할하여 상환하는 방식입니다.

이 방식은 대출금을 빠르게 상환하고자 하는 경우에 유용합니다.

 

상환 기간이 길어질수록 이자 부분이 감소하고 대출 상환금액이 감소할 수 있습니다.

그러나 초기 상환금액이 높아지므로 예산을 세우기 어렵다는 단점이 있습니다.

 

• 장점
  • 상환 기간이 길어져도 이자 부분이 감소하고 대출 상환금액이 감소합니다.
  • 대출금을 빠르게 상환할 수 있습니다.
• 단점
  • 초기 상환금액이 높아 예산을 세우기 어렵습니다.

 

5. 정부의 후속조치 및 필자의 생각

 

향후 후속조치

 

이 같은 분위기에 금융당국은 초장기 만기 상품이 주택담보대출 수요를 자극하는 부작용을 점검할 예정이다. 더불어 50년 만기 상품에 연령 제한을 도입할 방침이다. 

대출 상한 연령은 '만 34세 이하'가 유력하게 거론되고 있다.

 

필자의 생각

 

50년 만기 상환이라 하더라도 실제로는 5~10년 안에 갚을 수 있다면 당연 더 긴 기간 동안 상환하는 상품을 선택하기 마련이다. 다만, 각 상황에 맞게 대출을 실행하는 것이 바람직해 보이며 일단 규제가 혹은 대상이 바뀌기 전에 우선 대환이나 신규 대출을 일으켜 보는 건 어떨까?

 

50년 상환은 매력적인 상품임에는 틀림없어 보인다!