특례보금자리론 가입 제한

 

1. 특례 보금자리론의 최근 규제 강화 내용 (23년 9월)

 

🟧  특례보금자리론 일반론

 

기존 보금자리론, 안심전환대출, 적격대출 등 정책 주택담보대출을 통합해 새로 만들어진 대출로 2023년 1월 30일 출시되었습니다.

 

소득에 상관없이 9억 원 이하 주택을 최대 5억 원까지 대출받아 살 수 있는 상품으로, 연 4%의 고정금리가 적용되는 상품이기도 합니다.

당시 부동산 거래량이 최저를 찍고있던 시점이기도 했기 때문에 정부에 이런 정책 및 상품이 DRS 제한에 막혀 있었던 잠재 수요자들에게 상당한 영향을 미쳤다고 볼 수 있습니다.

 

다만 이런 시장의 규제를 완화해서 판매되었던 상품의 판매가 증가함에 따라 정부의 배정예산 37조 9천억 원을 다 소진해가고 있습니다.정확하게는 23년 7월 말 유효신청액 기준 31조 1천억을 소진했다고 합니다.

 

🟧  최근 규제 강화 내용

 

✔️ 일반형 취급중단

공급목표에 도달함에 따라 저소득·실수요자 위주 지원을 위해 기존 적격대출 공급분에 해당했던 “일반형”* 공급 중단

    * 부부합산 소득 1억 원 초과 또는 주택가격 6억 원 초과

 ㅇ 안심전환대출 및 기존 보금자리론에 해당하는 “우대형”* 공급은 ‘24.1월까지 지속하여 저소득·실수요자 주거비용 경감 계속 지원

    * 부부합산 소득 1억원 이하 & 주택가격 6억원 이하

     ※ 8월 중(8.11~) 공급비중 : (일반형) 26.5% (우대형) 73.5%

 

 

✔️  일시적 22 주택자 제한

 

상대적으로 지원 필요성이 낮은 旣주택보유자의 처분조건부 추가주택 취득 지원을 제한하고 무주택자 지원에 집중

 

* 현재 기존주택 3년 이내 처분조건부로 특례보금자리론 이용 가능

 

※ 8월중(8.11~) 우대형 중 비중 : (일시적 2주택2 주택) 15.7% (무주택) 84.3%무주택)84.3%

 

2. 특례보금자리론 신청 대상과 대출요건 및 상품구조

 

🟧 신청대상

• 민법상 성년
• 대한민국 국민 (재외국민, 외국국적동포 포함)
• 한국신용정보원 신용정보관리규약 해당사항 X

🟧 대출요건

• 9억 원 이하 공부상 주택
• 본건 담보주택 제외 무주택 OR 1 주택
• 소득제한 없음
• LTV 최대 70%- DTI 최대 60%

🟧 상품구조

• 대출한도 최대 5억 원
• 대출만기 10,15,20,30,40,50년
• 원리금 균등, 원금 균등, 체증식 분할상환

 

3. 특례보금자리론의 유형

 

⏹️ 특례 U-보금자리론

한국주택금융공사 홈페이지를 통해 신청하는 보금자리론

 

⏹️ 특례 아낌e보금자리론

대출거래약정 및 근저당권설정등기를 전자적으로 처리하여 u-보금자리론보다 금리가 0.1% p 저렴

 

⏹️ 특례 t-보금자리론

은행에 방문해서 직접 신청하는 보금자리론이며, u-보금자리론 보다 금리가 0.1% p 저렴

 

🟧 초장기 보금자리론

 

✔️ 청년층 및 신혼가구의 주택구입 부담 완화를 위해 40년, 50년 대출만기를 적용하는 상품입니다.

✔️ 대상요건

신청일 현재 채무자가 만 39세 이하 또는 신혼가구인 경우 40년 만기 선택 가능
신청일 현재 채무자가 만 34세 이하 또는 신혼가구인 경우 50년 만기 선택 가능
신혼가구 : 혼인관계증명서상 혼인신고일이 신청일로부터 7년 이내인 가구(결혼예정 가구 포함)

 

✔️ 대출만기

 

40년, 50년

 

🟧 생애최초 보금자리론

✔️생애최초로 내 집마련을 실현하는 고객에게 최대 대출 한도 LTV 80%까지 도움을 드리기 위한 상품입니다.

✔️대상요건

신청일 현재 부부 모두 무주택자에 본 건이 생애최초로 주택을 취득하는 자

 

✔️자금용도

구입용도로만 가능

 

✔️대출한도

 

최대 LTV 80%(5억 원 한도 내)

 

🟧 유한책임 보금자리론

✔️ 보금자리론 대출상환책임을 담보주택(대출대상주택)으로 한정하는 대출로 채무 불이행 시 담보주택 외에 추가상환 요구를 하지 않는 대출입니다.

✔️ 단지규모 : 단지 세대규모 기준

 

✔️ 경과년수 : 등기사항전부증명서의 보존등기일 또는 건축물대장의 사용승인일 기준

 

✔️ 가구수 증가율 : 최근 3개년간 주민등록 세대수 평균 증가율로 산정(통계청의 시군구 소재지 기준)

 

✔️ 주택조사가격 대비 구입가격의 적정성 : 주택조사가격과 구입가격의 차액에 대한 백분율로 산정
다만, 보전용도 및 상환용도의 경우‘주택조사가격 대비 구입가격의 적정성평가를 생략하고, 그 외 평가항목 합산점수를 총 100점 기준으로 환산하여 적용

 

🟧 전세사기피해자 보금자리론

 

✔️ 전세사기피해자가 전세사기피해주택을 낙찰받거나 신규로 주택을 구입하는 경우 LTV완화 및 우대금리를 적용하는 상품입니다.

✔️ 대상요건

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 전세사기피해자 결정본 정본을 발급받은 전세사기피해자(특별법 제2조제4호가목 또는 다목 해당)

 

✔️ 자금용도, 구입용도, 상환용도

상환용도는 전세사기특별법 시행 전 전세사기피해주택을 경매 또는 공매로 취득하면서 이미 다른 주택담보대출을 받았을 때 기존대출 상환용도로만 신청 가능

 

✔️ 대출한도

5억 원 내
낙찰주택 : 낙찰가액의 100%(경매 또는 공매 담당기관의 최초 감정평가금액 이내)
신규주택 : 주택가격 80% 이내

 

✔️ 우대금리

공사가 별도 제시

🟧  주택연금 사전예약 보금자리론

✔️ 보금자리론 취급 시 만 55세 이후 주택연금으로 전환(사전예약)할 것을 추가약정하면 보금자리론 상환기간 동안 우대금리를 최대 0.2% p 우대하는 상품입니다. 공사의 주택연금 가입까지 희망하는 고객에게 적합한 상품입니다.

✔️ 본인 또는 배우자 기준(이하 연령 항목에서는 본인 또는 배우자 중 연장자를 기준으로 적용)

 

✔️연령

 

신청일 현재 본인 또는 배우자가 만 40세 이상

 

✔️대출만기

10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년
만 45세 미만인 경우 대출만기 10년 선택 불가

 

✔️ 우대금리
보금자리론 상환기간 동안 우대금리 0.2%p 적용(대출금액 2억 원 한도)

 

4. 특례보금자리론 판매중지로 인한 효과는?

 

🟧  9억 이하보다 9억~15억 원 거래에 더 큰 영향

 

특례보금자리론은 아파트값이 높은 서울 아파트 시장에선 9억 원 이하 저가보다 9억∼15억원 이하 중고가 거래 비중 확대에 더 큰 영향을 미친 것으로 보인다고 합니다.

다주택자에 대한 규제로 '똘똘한 한 채' 선호도가 높아진 가운데 특례보금자리론으로 늘어난 수요를 발판 삼아 9억 원 이하의 집을 팔고, 주거지·주택형 상향에 나서 좀 더 비싼 아파트로 갈아타는 연쇄작용이 일어난 것이라고 볼수도 있다는 이야기입니다.

 

🟧  9억원 이하 주택은?

9억원 이하 주택은 주로 생애최초 주택구입자나 대출에 여유가 생긴 2030 세대가 흡수했다고 보는 관점이 우세합니다.

연합뉴스가 국토교통부 실거래가 시스템에 신고된 서울 아파트 거래량을 분석해 보면

6억 원 이하 거래 비중은 46%

6억∼9억 원 이하가 21.3%로

9억원 이하 거래 비중이 전체의 67.3%를 차지했습니다.

9억∼15억 원 이하 비중은 20.0%인 것입니다.

 

🟧  가계 빚이 더 쌓인다면 소비가 위축될까

 

가계 대출의 절반 이상을 소득 상위 20%가 받아갔기 때문에 이들은 상환 능력도 좋고 담보도 충분해서 당장 위기로 번질 가능성은 적다고 보는 거 같습니다.

그러나 원금과 이자 부담 탓에 소비가 줄 수밖에 없어 경제 전체로 보면 짐이 될 수 있기 때문에 신중하게 필요한 만큼만 대출을 받고 투자하는 모습이 필요할 것 같습니다.